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2008年9月 4日 (木)

まちの賑わい創出

 昨夕、あきんど会議オープンフォーラム第1回「まちの賑わい創出の秘訣とそのしかけ」に出かけました。午後7時から10時近くまでの長時間で、当方にはいささかきついレクチャーでしたが、興味深いものでした。貴重なテーマで立派なフォーラムを企画された、あきんど会議のみなさんのご努力とお力に敬服しました。次回も楽しみです。感じたことはたくさんありましたが、とりあえず二つほどの問題提起をします。
 創造研究所代表の松本大地氏さんが、結語として延べられた『スタイル』。茅ヶ崎にはスタイルを感じるが小田原はどうだろうか、スタイルの創造と発信が大切。まったくそうだと思います。でも、どんなまちにも何らかのスタイルは出来上がっています。小田原のような「歴史と文化のまち」には、しっかりスタイルがあるのです。そのスタイルがどんなものか、市民、事業者、行政がしっかり分析することから始めたいと思います。私は、そのスタイルが自己認識されていない、良好なスタイルに育てようと言う意識もないところに問題があるのではないかと考えます。行政あるいは議会の主催で「小田原スタイルの発見」とでも言った「市民意見聴取」をなさることから始めたらいかがでしょうか。(当日の席には加藤仁司建設経済常任委員長はパネラーとして、加藤憲一市長は一聴衆として参加していられました)
 日本政策投資銀行参事の藻谷浩介氏の話。まちづくりの鍵は『地権者』だ。地権者が所有土地建物を、もてなしのこころで所有しているかいないか、自分のものは自分で好き勝手する、こんな勝手はダメ。という指摘には大いに共鳴しました。私は「バブル時代」にサンフランシスコのランドマークに指定されている邸宅の買収と利用に、数年間関与した経験があります。非常にたくさんの貴重な経験をしました。固定資産税は、当時取引価格そのものの1%だったように記憶します。しかしこの課税は、適性に利用されている資産に対するもので、ある一定期間未利用で放置されていると、大幅に変更される(2倍額というような増額、その後も毎年累進増額とか)聞きました。付き合いのあった当時の日本の投資会社が中規模のホテルの買収をなさいましたが、利用計画や改修費用などに齟齬がでたのでしょうか、2年ほど放置されて、まちの顰蹙を買っていましたが、間もなく新しい利用者に売却されホテルとして蘇りました。
 地方税と言えども、市町村で仕組みを変える訳にいかないのでしょうが、何らかの懲罰的課税(まちづくり協力税)の仕組みができないでしょうか。荒れ果てたまま放置されている家屋や、空き地などを見るたびにこの当時の話を思い出します。それと、公用地の未利用放置も問題です。(課税されませんし)閉鎖店舗、空き家マンションなどを見るたびにこの感を強くします。

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コメント

小田原だけではなく、他の類似市町村も同じことだと思いますが、人口が増えず、また市民の所得そのものが増えていないために市民税収入は横ばい。福祉のための費用は膨らんでいる。市の職員の給与も上がっている。苦肉の策として、バブル以降の土地価格の上昇、評価額の引き上げによって固定資産税だけが目立って増えてきていると聞いています。

小田原市の固定資産評価額が高い、そのため固定資産税が重いという不平を聞いたことがあります。それで何とか賄ってきたのだと思います。本当はどうなっているのでしょうか。

松本さんのご主張は一見正しいようにも思えますが、懲罰税を導入すれば、ここにきて再度値下がりに転じた不動産価格の低下に拍車がかかるでしょう。そうなれば、固定資産税の評価額の低下によって、逆に全体の固定資産税収入の収縮を招き、ますます市の財政が苦しくなるリスクのほうが大きいのではないでしょうか。

浪費は悪、貯金をしようといって、みんなが貯金をしたら、貯金は紙くずになってしまうそうです。ミクロ的に正しそうでも、マクロ的な整合性がなければなんにもなりません。加藤市長に懲罰税導入をご提案になるおつもりですか。

投稿: 市民M | 2008年9月 4日 (木) 10時27分

市民Mさん ご考察には、同意します。ひとつのアイデアとして、放置不動産に対する活性化策の一事例として紹介したものです。放置されている、貸しもしない土地建物は、まちづくりの大きな障害です。川東地区が商業立地として成立したのは、中心市街地と不動産価格に大きな差があるからではないでしょうか。商業収益を超えた賃貸料が、起業を妨げていることは多いように思います。中心市街地の衰退のひとつの要因というのは、言い過ぎでしょうか。「まちづくり協力税」は踏出し過ぎでしょうか。

投稿: 松本 茂 | 2008年9月 5日 (金) 14時26分

どうも住人が増えてきたようですので、判り易いようにハンドルを改めます。

さて
利用に供されない土地建物についてですが、
小田原駅前の場合、
例えば嘗てその地で店を営んでいた方が廃業してしまった時に、その場所を活用するためには、
若干の経費を掛けて改装し、テナントを入れることになります。
また、嘗ての高度成長期~バブル経済までの間に、
商住一致であった駅前商店を建て直して店舗としての機能向上を図り、オーナーは郊外に住いを移したケースも沢山ありました。

いずれの場合も、世代が変わる時点で一つの判断が求められます。
☆その店を今後どうするか?
子供の世代にとって、その店のある場所は今までとは異なってさして愛着のある場所でもなく、また本人も別にたつきを得ている事もあり、
既にかなり老朽化しているであろうその店に追加投資をして運営しようという意欲に乏しい状況になります。
・追加投資をしても新たなテナントが入って費用を回収出来る可能性が低い
・住いも離れており(サラリーマンなら別居する事も多い筈)、別に職があるためテナント管理も思うに任せない
・何よりその店を「何としても残したい」という意思があまりない
このような状況で現在よく見かけるのは、
荒れるに任せて放置してしまうか、取り壊して時間貸し駐車場としてしまうかですね。

その地で店を構える者にとっては有難くない状況ではありますが、地主の置かれた状況を考えると無理からぬものがあるなと思います。(申し遅れましたが私も駅前テナント店主です)

地主も好んで放置しているわけではありません。
行政としてはペナルティを課すどころか、活用支援をして然るべきかと思います。

いかがでしょうか?

投稿: 小田原市民改め市民K  | 2008年9月 5日 (金) 16時00分

市民Kさん。勉強になりました。これは農業従事者の高齢化、採算性の低下、後継者不足などに伴う農地の耕作放棄と同じ問題のようですね。

農地と市街地の税負担の違いなどが絡んでくる事柄だと思われますが、パラレルに対応しなければフェアではないですよね。休耕農地に懲罰課税をなどとは、とても言えない気がします。

投稿: 市民M | 2008年9月 5日 (金) 16時56分

市民Mさま
ご理解いただけて幸いです。

私は持たざる者ですので、こんな苦悩とは無縁なんですが、
実際繁華街のオーナー商店主は、自分の店を新しくするのにもかなりお悩みになっているようです。
(息子が継いでくれるなら建て直しても良いが・・・)
経営も好調である訳ではありませんので、金融機関もなかなか融資に応じてくれないようです。

そんな時に「地域を落ち込ませたくない」という気持ちで、少々無理をしてでも建て直される方も結構いらっしゃいます。


世間は"シャッター通り商店街"などと簡単に仰いますが、
その内側には成すにせよ成さざるにせよ、このような悩みがあり、
出来る事ならシャッター通りになどしたくはない地主の方々の思いがあることが、少しでも伝われば嬉しく思います。

投稿: 市民K  | 2008年9月 5日 (金) 17時45分

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